マンションを買うことに
久しぶりにブログでも書きたいなと思ったら気づいたらはてなダイアリーが終わっている…！
そういえばメールが来ていたのを今更思い出す。（移行作業忘れてた）
紆余曲折ありながらも昨年なんとか結婚しました。
（付き合う⇒別れる⇒再び付き合う⇒１年半遠距離⇒結婚）
二人で今の賃貸アパートに暮らし始めて1年半が過ぎようかというところで、次の更新をするか、引っ越すかという話になりまして。
結論から、とりあえず中古マンションを購入の方向で！となりました。
先週から物件探し始めてますがいいところは速攻でなくなりますね。。
不動産購入に関して全く知識がなかったので購入に至った理由や現段階でわかっている注意すべきポイントなどをまとめました。
■今回購入に至った理由
- 賃貸では妻や子ども（出来たら）に資産が残らない。
- 団体信用生命保険に加入していればもし自分が死亡した場合以降の支払いの必要はなくなるためそのまま資産となる。（そのまま住み続けるなり売り払って地元に帰るなりできる。）
- 老後は貯蓄と年金ぐらしとなり賃貸が借りづらくなるため、高い賃料を払い続けられるか不安。
- 今後は頻繁に引っ越すこともないと思われるので根を張るつもりである程度良い設備の物件に住みたい。
- 現在の会社は年収は平凡だが一部上場企業なのでローンが組みやすく、金利が低いため買いやすいのではないか。
■購入したい物件
- 住みやすい物件。駅やスーパーなどの距離が近く犯罪率も低い地域環境で、子育て環境が整っており街の雰囲気がいいところ。
- もしそこから引っ越す事態となった場合を考慮し、売りやすい（需要がある）物件。具体的には駅が近く管理状態がいい物件。
- 子どもがいることを仮定し3LDKぐらい。（場合によっては2LDKも？）
- 新築はべらぼうに高い上に売却時の価格差が大きくなりがちなので中古マンション。
- 一軒家は掃除やメンテナンスが大変な上に都心や駅から遠くなり資産価値もほとんど残らないためなし。建物自体は数十年で価値がなくなるため土地が資産となるが、自分の年収だと都心では購入できないため僻地となるが、将来的に土地の価格は下がっていることが予想されるため。
- ハザードマップ上で問題ない地域。
■チェックすべきポイント
- 管理がきちんとなされているか。
過去の実績と今後の予定を確認しておく。（議事録）
特に気になった点はしっかり聞く。
- 住宅ローン控除や不動産取得税の軽減が使えるか。
- ハザードマップ的に問題ないか。
特に1階ならマンション自体、近隣の学校なども。
- 空き部屋が少ない物件か。
空き部屋が多いとなんらかのトラブルを抱えている可能性が考えられ、また修繕積立金や管理費などの個人負担が増えるため。
- 管理形態を要確認。「自己管理」となっていた場合、住民の判断で計画されるため管理状態が悪い場合がある。
- 売り主はなぜ売りに出したのかも聞ければ聞いておきたい。わかっている物理的・心理的瑕疵なども。
- 配管の交換は行われているか。また素材は金属系ならばステンレスが最も長持ちで他に樹脂系ならさびない。
- 担当した不動産屋が信頼できるか。
質問に対して明確に答えられなかったり曖昧な答えをするような不動産屋だと怖い。
- その他細かいチェック項目。
ぐぐると大量にヒットするので自分にあったものを印刷するなりして物件巡りをすると良さそうです。
■懸念事項
- 将来的に物件の老朽化（特に築古物件）による建て替えのリスクがある。
⇒ 修繕よりも建て替えのほうが当然高額になるため住民による借金が必要になるケースも。
⇒ 現在は住民の3/4以上の同意で建て替えが可能。
⇒ 実際に建て替えはほとんど行われておらず、建て替えが行われるケースは修繕よりも入居者のメリットが多く、人気物件（エリア、駅近など）であり容積率が余っていて（個数が増やせる）デベロッパーの利益が見込める場合でこれは団地によく当てはまるケースだが実際ほとんど行われていない。（これまで全国でも数百程度）
⇒ RC構造では築50年あたりが一番強い、らしい。
- ローンが長く設定できない場合がある。
⇒ 一般的に法定耐用年数（RCだと47年）から築年数を引いた期間がローンを組める期間の目安となるため築年数が古いと長いローンが組めない場合がある。
例：築30年なら47−30＝17年ローン
■中古マンション事情
- マンションの再販が盛り上がっている。
⇒ 数年前までは相場価格の7割ぐらいだったが、近年は8,9割ぐらいになっている。
⇒ ちなみに一軒家は全く盛り上がっておらず、理由として駅から遠い場合が多く需要が少ないこととリフォームに費用がかかる。
- 築古物件は意外なところでも需要がある。
⇒ きちんと管理がなされていて定期的に修繕が行われていれば建物としては問題なく安く購入できる。
⇒ 高所得者の税金対策として需要がある。
法定耐用年数から築年数を引いた年数で減価償却で計上されるため支払期間の収入が目減りするため。
例えば法定耐用年数を過ぎた物件だと1年で減価償却されるためその年の収入はマンション購入費を引いた金額となる。
- 平成31年10月1日以降の受け渡しで消費税率10％が適用される。
しかし、平成31年4月1日までに契約した場合は消費税率8％となる。
・耐震適合証明書がある物件は住宅ローン控除が適用され最大で年間40万円☓10年間の所得税が控除される。
旧耐震基準では適用外となる。
ちなみに旧耐震は震度5、新耐震は震度7に耐えうるという基準。
まだまだ知識不足なので引き続き調べながら物件をあさっています。
